تجاوز به ملک شخصی افراد

محسن تقیان – وکیل پایه یک دادگستری و مدرس دانشگاه

یکی از موضوعات مهمی که امروز در دادگاه ها به تعداد فراوان مطرح می شود، دعوای تصرف است. گاه اتفاق می افتد که شخص بدون قصدی خاص و حتی بدون آن که متوجه باشد، به ملک دیگری تجاوز کرده و در آن ساخت و ساز می کند اما متعاقبا متوجه می شود که به ملک دیگری تجاوز کرده است و باید از آن خلع ید کند. به عنوان مثال، فردی به میزان یک تا دو متر به ملک مجاور تجاوز می کند. جزیی یا کلی بودن خسارت، بستگی به تشخیص دادگاه دارد. در این گونه موارد، هر گاه مشخص شود که غاصب یا اشخاصی که قبل از او به ملک مجاور تجاوز کرده اند، قصد تجاوز نداشته و بر اثر اشتباه در محاسبه ابعاد یا تشخیص موقعیت طبیعی ملک یا پیاده کردن نقشه ثبتی یا به علل دیگری که ایجاد کننده بنا یا مستحدثات از آن بی اطلاع بوده، تجاوز واقع شده و میزان ضرر و زیان مالک نیز در مقایسه با خسارتی که از خلع ید و قلع و قمع بنا متوجه طرف مقابل می شود، جزیی است، می توان از تخریب ساختمان یا هر مستحدثه دیگری جلوگیری کرد. چنانچه به نظر دادگاه، خساراتی که از خلع ید و قلع بنا و مستحدثات متوجه طرف می شود، جزیی باشد، در صورتی که متجاوز، قیمت زمین مورد تجاوز را طبق نظر کارشناس منتخب دادگاه بپردازد، دادگاه به پرداخت قیمت زمین به مقدار تجاوز شده و تمامی خسارات وارده به مالک حکم خواهد داد. همچنین دادگاه ضمن صدور حکم به پرداخت خسارت، حکم به اصلاح اسناد مالکیت طرفین را صادر خواهد کرد و پس از آن که حکم قطعی شد، دادگاه موظف است مراتب را به اداره ثبت اسناد و املاک محل اعلام کند تا اسناد مالکیت طرفین اصلاح شود. به نظر می رسد برای محاسبه و تعیین قیمت زمین تجاوز شده، بالاترین زمین از زمان تجاوز تا تاریخ صدور حکم، ملاک خواهد بود و اگر تجاوز به اراضی، موجب کسر قیمت باقیمانده آن نیز شود، محاسبه خواهد شد. وجود اموال محکوم علیه، در ملک در حال خلع ید، مانع از اجرای حکم نیست. اگر کسی از دادگاه حکم خلع ید گرفت اما هنگام اجرا متوجه شد که ملک در دست شخص دیگری است، آیا این حکم در مورد این شخص هم اعتبار دارد؟ در پاسخ باید گفت که اگر عین مال در تصرف فردی غیر از محکوم علیه باشد، این موضوع مانع از اقدامات اجرایی نخواهد بود و ملک در دست هر شخصی که باشداز او هم خلع ید می شود. این موضوع در حالی است که اگر متصرف ملک، مدعی حقی از عین یا منافع آن باشد و دلایلی هم ارائه کند، در این صورت مامور اجرای حکم به او یک هفته مهلت می دهد تا به دادگاه صالح رجوع کند و اگر ظرف 15 روز از این تاریخ، قراری دایر بر به تاخیر افتادن اجرای حکم به قسمت اجرا ارایه شود، عملیات اجرایی متوقف می شود. در غیر این صورت، دایره اجرا ادامه عملیات را پیگیری می کند و از ملک رفع تصرف خواهد کرد. باید توجه داشت، اصولا واگذاری ملک خلع ید شده به دیگری، مانع از اجرای حکم قطعی دادگاه نخواهد شد. همچنین، وجود اموالی از محکوم علیه یا شخص ثالثی، در ملکی که باید خلع ید شود، مانع از اجرای حکم نمی شود. اگر اموالی وجود داشته باشد که صاحب آن از بردن این اموال خودداری کرده و به او دسترسی نباشد، تا زمانی که مراتب به وی اعلام شود، مامور اجرا اموال را صورت جلسه می کند؛ به این صورت که اگر این اموال وجه نقد، طلا و زیور آلات یا اوراق بهادار مانند چک باشد، این اموال به صندوق دادگستری یا بانک تحویل داده می شود. این موضوع در حالی است که اگر اموال ضایع شدنی بوده یا اشیایی باشد که بهای آن با هزینه نگهداری آنها متناسب نباشد، از سوی دادگاه به فروش رفته و پس از کسر هزینه های مربوط، حاصل فروش به صندوق دادگستری سپرده می شود تا به صاحب آن داده شود. در غیر این موارد، مامور اجرا، اموال را در همان محل یا محل مناسب دیگر محفوظ نگه می دارد و به شخصی به عنوان حافظ سپرده و از او رسید می گیرد.