الزام به تنظیم سند اموال غیر منقول

abcمحسن تقیان

وکیل پایه یک دادگستری و مدرس دانشگاه

چگونگی رسیدگی و تنظیم دادخواست  الزام به تنظیم سند رسمی  در خصوص اموال غیر منقول

بعد از تنظیم قرارداد عادی بین طرفین  در مورد خرید و فروش مال غیر منقول، توافقاتی در قرارداد پیش بینی می گردد از جمله تنظیم سند رسمی که می تواند محل تنش و یک سری اختلافات بین طرفین را  در آینده به وجود آورد. در خصوص دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی و مراحل رسیدگی آن  نکات ذیل باید مورد توجه قرار گیرد:

 

 

۱- وجود قراردادی که به صراحت، تعهد به انتقال مال غیرمنقول مورد معامله را جزو تعهدات فروشنده آورده باشد.

۲- تعهد صریح فروشنده در قرارداد به حضور در تاریخ معین در دفتر اسناد رسمی مشخص جهت امضای سند انتقال. (بهتر است که وجه التزام یا به اصطلاح جریمه موثری برای عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی، پیش‌بینی شده باشد.)

۳- گواهی عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی از دفترخانه معین توسط خریدار در صورت عدم حضور فروشنده از محضر اخذ شود.

۴-  اگر اظهارنامه‌ای برای حضور در دفتر اسناد رسمی به وسیله خریدار، به فروشنده ابلاغ شده است، تصویر برابر اصل شده آن، پیوست دادخواست شود.

۵- بهتر است تامین دلیلی برای اثبات تصرف خریدار در مورد معامله انجام و سوابق آن پیوست دادخواست شود.

۶- در صورتی که مورد معامله، بنا (اعم از مسکونی، تجاری یا اداری ) است، قبل از اقامه دعوی اطمینان حاصل شود که ملک مورد معامله دارای پایان کار و گواهی عدم خلاف از شهرداری است؛ زیرا صدور و انتقال سند در شهرها منوط به پایان کار و گواهی عدم خلاف شهرداری است.

۷- مورد معامله باید دارای سابقه ثبتی یا در جریان ثبت باشد. برای املاکی که سابقه ثبتی ندارد یا در جریان ثبت نیست، انتقال سند رسمی صورت نمی پذیرد.

۸- دادخواست باید به تعداد فروشندگان به علاوه یک نسخه و به دادگاه محلی که ملک در آنجا قرار دارد، داده شود.

بعد از فراهم نمودن مراحل فوق دادگاه  نکات ذیل را بررسی می نماید:

احراز مالکیت خوانده: از طریق استعلام ثبتی

احراز پرداخت  قسمتی از ثمن  (مبلغ) معامله  (پیش‌پرداخت) و محاسبه مابقی ثمن و قید در حکم

احراز انجام معامله و قرارداد، از بررسی اسناد و اظهارات طرفین و شهود: ملاحظه اصل مبایعه ‌نامه، توجه به دفاعیات خوانده، وخواهان پرونده

احراز هویت و شناسایی فروشنده و خریدار و در صورت فوت آنها ورثه با ملاحظه انحصار وراثت.

تحقیق درباره مورد معامله، اگر در رهن بانک باشد تعیین و احراز میزان بدهی

توجه به هزینه‌های انتقال سند و عهده‌دار بودن آن از سوی طرفین: هزینه‌های لازمه به طور معمول برای انتقال (مالیات و عوارض شهرداری) بر عهده مالک و هزینه تحریر سند بالمناصفه بر عهده طرفین است.

ضمانت اجرای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی به نام خریدار:

طبق قانون،طرفین به تمامی نتایجی نیز که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون، از قرارداد حاصل می‌شود ، ملزم هستند. فروشنده طبق عرف و مواد ۴۶، ۲۲ و ۴۷ قانون ثبت، ملزم به تنظیم سند رسمی است و عدم قید آن در سند موجب برائت فروشنده نخواهد بود. بنابراین در قراردادهایی که عرفا و قانونا باید برای آن مال، سند رسمی تنظیم شود، چه این مطلب در قرارداد ذکر شده و چه ذکر نشده باشد، فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی خواهد بود. اما باید توجه داشت، در برخی قراردادها چنین تصریح می‌شود که «اگر فروشنده منصرف شده یا جهت تنظیم سند رسمی مراجعه نکند، فلان مبلغ را باید بپردازد.» که در این صورت، به فروشنده اختیار داده شده است که بین پرداخت وجه التزام و تنظیم سند، یکی را انتخاب کند و خریدار نیز صرفا می‌تواند وجه التزام را درخواست کند یا الزام به تنظیم سند را بخواهد. مگر اینکه در قرارداد فی مابین، تصریح به هر دو تعهد شود، یعنی تصریح شود در صورتی که فروشنده در اجرای تعهد خود تاخیر کند، علاوه بر اجرای تعهد و الزام به تنظیم سند، باید مبلغی را به عنوان وجه التزام بپردازد.

خریدار قبل از اقامه دعوی باید اطمینان حاصل کند که ملک مورد معامله، در رهن یا بازداشت نباشد؛ زیرا دادگاه به انتقال ملکی که در رهن دیگری یا بازداشت است، رای نخواهد داد. در این حالت باید فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه مطالبه کند. همچنین در مواردی که فروشنده، مالک رسمی مورد معامله نباشد، خریدار می‌تواند با طرح شکایت با موضوع فروش مال غیر، در جهت احقاق حق خود اقدام کند. در این موارد الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال امکان‌پذیر نیست؛ چرا که وی مبادرت به فروش مالی کرده است که قانونا متعلق به وی نبوده است. پس از صدور حکم قطعی، خریدار باید اجرای حکم را  از واحد اجرای احکام درخواست کند. حکم اجرایی به محکوم‌علیه ( فروشنده) ابلاغ می‌شود و اگر وی ظرف ۱۰ روز حکم را اجرا نکند، خریدار مجددا به واحد اجرا مراجعه می‌کند. دایره اجرا به دفترخانه‌ای  که مقرر شده بود به تنظیم سند اقدام کند،  اطلاع می‌دهد که پس از آماده شدن سند، این واحد را مطلع کند تا نسبت به امضای سند (به جای فروشنده اصلی) اقدام کند. ماده ۱۴۵ قانون اجرای احکام مدنی نیز صراحتاً بر همین امر دلالت داشته و مقرر می‌کند «هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می‌کند. نکته‌ای که باید به آن اشاره کرد، این است که مأمور اجرا صرفا به مندرجات حکم عمل می‌کند و در مورد موضوعات خارج از آن هیچ گونه مسئولیتی ندارد. بنابراین تسلیم مال بعد از صدور حکم الزام به تنظیم سند، دعوایی جداگانه محسوب می شود که  از آثار حکم الزام  به تنظیم سند نخواهد بود.

 

به اشتراک بگذارید:


دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این سایت از اکیسمت برای کاهش هرزنامه استفاده می کند. بیاموزید که چگونه اطلاعات دیدگاه های شما پردازش می‌شوند.